LE PRET RELAIS
LE PRET RELAIS
Très pratique, pourtant il fait peur.
Quels sont les avantages et les pièges à éviter?
Pour assurer le passage de votre ancien bien à votre nouveau lieu de résidence, je vous propose un accompagnement sur mesure.
*Vous réinvestissez, mais n’avez pu faire reculer la date d’achat d’un nouveau bien immobilier pour la faire coïncider avec celle de la revente de votre ancien bien.
CREDIT RELAIS
Il faudra peut-être en passer par un prêt relais (ou crédit relais) qui n’est pas autre chose qu’un prêt in fine.
Dans la plupart des cas, ce prêt relais sera plus économique et moins contraignant que la location et deux déménagements.
La banque avance les fonds du nouveau bien en attendant la cession de l’ancien. Dans l’intervalle vous n’acquittez que la prime d’assurance et éventuellement des intérêts. Vous remboursez l’emprunt lors de la vente du bien.
Une avance de 70% de la valeur du bien à vendre
Première limite,
le montant du prêt relais ne dépasse pas entre 60% et 80% en moyenne de la valeur du bien vendu. Pour fixer ce taux de recouvrement, le prêteur tient compte du dynamisme du marché immobilier local.
Attention. S’il y a encore un crédit en cours sur le bien à vendre, ce montant sera retranché du prêt relais. Imaginons qu’il vous reste à régler 200.000 euros sur le premier bien estimé à 400.000 euros, votre prêt relais ne portera que sur 80.000 euros, ainsi calculé : 70% de 400.000 euros (soit 280.000 euros) moins 200.000 euros (le montant restant dû).
Pas plus de deux ans
Deuxième limite sa durée :
un prêt relais n’excède pas deux ans, un an renouvelable une fois. Méfiez-vous, le temps passe vite. N’oubliez pas que le délai entre la date de signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique, d’un minimum de trois mois, peut être allongé à six, voire neuf mois.
Comme vous, certains acheteurs demandent des délais, par exemple pour décaler un emménagement lors de la prochaine rentrée scolaire…
Troisième limite : l’estimation de la valeur du bien. Il n’est pas question d’attendre une hypothétique offre au-dessus du marché ! Le risque de ne pas vendre le bien dans le délai n’est pas négligeable dans les régions peu courues.
En conséquence,
la banque vérifiera votre estimation et pourra même demander l’expertise de deux cabinets indépendants. Les frais d’évaluation seront à votre charge.
Vous devrez aussi souscrire une assurance emprunteur et en acquitter les mensualités jusqu’au remboursement final. Une prévoyance indispensable comme pour tous les prêts.
En revanche, un prêt relais se rembourse par anticipation sans pénalité, dès que vous touchez les fonds de la vente.
Vous serez aussi dispensé d’hypothèque ou de caution sur le crédit relais (pas sur les éventuels crédits complémentaires). Une économie non négligeable mais la banque peut néanmoins vous faire signer une promesse d’affectation hypothécaire sur le bien à vendre qui lui permettra d’obtenir une hypothèque sur le bien en cas de dépassement du délai.
S’il y a déjà une hypothèque sur le bien à vendre, sa créance viendra en second rang derrière celle du premier prêteur (sur le solde de son prêt).
Le prêt relais peut se marier à un prêt complémentaire.
S’il ne suffit pas, ce prêt relais peut aussi s’accompagner d’un prêt amortissable classique, afin d’emprunter une somme supérieure à la valeur du bien vendu sur une période plus longue.
Ou se transformer en prêt achat revente qui permet d’englober un prêt encore en cours sur le bien à vendre.
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