Le locatif en France

Panorama du parc locatif

Le parc locatif privé accueille environ 7,5 millions de ménages, soit environ un quart des résidences principales. C’est le deuxième statut d’occupation, devant le logement social (5,3 millions de logements). Ce parc est désormais détenu à 97 % par des personnes physiques. Il est donc très fragmenté et dépend des choix d’une multitude de bailleurs privés. Le locatif en France

Qui sont les bailleurs privés ?

D’après le baromètre BPCE / Audirep mené en juin 2022, 13 % des Français sont des bailleurs privés, qu’ils détiennent un bien locatif seul ou à plusieurs, en direct ou via une société civile immobilière (SCI). Ces bailleurs sont principalement issus des classes moyennes et supérieures, avec une surreprésentation des 50-64 ans. Malgré cet âge moyen plutôt avancé, le renouvellement semble assuré : les jeunes actifs sont nombreux à envisager l’acquisition d’un bien locatif (près de la moitié des 18-29 ans). Le locatif en France

Les modèles de location sont diversifiés. Si 62 % des bailleurs détiennent un seul bien, le parc locatif reste concentré autour de quelques multi détenteurs (3 % détiennent 6 biens et plus). Le modèle de la location vide ou nue d’appartements de petite surface s’impose : 67 % louent un studio et/ou un deux pièces. En termes de modes de gestion, la moitié des bailleurs traitent directement avec le locataire, 44 % via un professionnel de l’immobilier et 10 % via le gestionnaire d’une résidence de service (étudiant, senior, tourisme…) : un marché en grande partie intermédié. Le locatif en France

Stratégies et typologie des bailleurs

L’analyse des motivations et des critères de choix des bailleurs fait ressortir trois stratégies :

• Rente et patrimoine (38 %). Ces bailleurs parviennent à dégager des revenus de leurs investissements locatifs, parce qu’ils ont investi depuis plusieurs années et qu’ils sont souvent multi détenteurs. L’essentiel de leur stratégie patrimoniale est associé à cette détention de biens immobiliers.
• Optimisation fiscale et diversification (29 %). Le bien locatif est avant tout un actif qui doit produire une rentabilité de long terme, qui se matérialise davantage à la revente que par la perception des loyers qui couvrent à peine les charges. Les 50-64 ans, soumis à une plus forte pression fiscale avec le départ des enfants, sont surreprésentés dans ce groupe. La gestion des biens est généralement déléguée à des professionnels.
• Valeur d’usage et attachement (33 %). L’origine des biens est principalement l’héritage ou la donation. La mise en location permet de maintenir dans son patrimoine un bien auquel on est attaché, avec un usage pour soi ou pour ses proches. L’enjeu est moins d’optimiser la rentabilité que de couvrir les coûts. Les difficultés avec les locataires sont plus prégnantes, s’agissant plus souvent de location avec une rotation forte.

Ces stratégies ne sont pas exclusives l’une de l’autre. Elles témoignent d’un attachement commun des bailleurs privés au long terme, qui traduit une volonté de sécuriser l’avenir et une conviction fondamentale dans les avantages de la pierre. Le locatif en France

Les atouts de l’immobilier locatif se heurtent néanmoins aux risques soulevés par ce placement « pas comme les autres ». Le bien locatif n’est pas seulement un actif, avec une valorisation et une rentabilité, mais aussi un bien physique (à la liquidité relative) et une réalité humaine, avec les aléas que cela comporte. Dans la hiérarchie des risques associés à l’investissement locatif, les difficultés avec les locataires ressortent en premier, suivies des contraintes réglementaires et de la fiscalité, la politique publique étant déterminante pour évaluer la pertinence d’une opération. Le locatif en France

La rénovation énergétique

Le parc locatif privé compte 1,6 million de « passoires thermiques », soit 9 % dont le DPE est G et 11 % dont le DPE est F. L’interdiction de location respectivement au 1/1/2025 et au 1/1/2028 de ces logements dramatise cette question. Or, près de la moitié des bailleurs et plus de 80 % des locataires ne connaissent pas le DPE de leur logement et les bailleurs qui affirment le connaître surestiment manifestement cette performance énergétique. Le locatif en France

contrainte réglementaire

les bailleurs associent la disponibilité des aides et les gains futurs pour la valeur de bien et pour la relation avec leurs locataires. Mais les intentions de travaux de rénovation énergétique ne concernent que 32 % des bailleurs, plutôt plus jeunes, à un horizon de 5 ans et les aides ne répondent qu’à la dimension financière des freins à investir. Or, en supposant que celle-ci soit réglée, d’autres freins, soit pratiques (présence du locataire dans les lieux, négociation et accord à obtenir en copropriété pour des travaux d’envergure concernant 1,2 million de logements collectifs), soit liés à la qualité de l’offre (incertitude sur le rapport coût/bénéfice, manque d’expertise, difficulté à trouver des artisans compétents et fiables…) sont plus difficiles à surmonter car ils confrontent les bailleurs à une offre encore en décalage avec les besoins quantitatifs et les attentes qualitatives. Le locatif en France

Faute d’aménagement du calendrier, le secteur locatif privé risque d’entrer dans une zone de flou, voire de confrontation, qui risque de peser plus encore sur la relation locataire-bailleur. Le locatif en France

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