Immobilier : chute des prix en 2023 ?
Après une année 2022 historique pour le marché de l’immobilier, on s’attend à un ralentissement en 2023. Si une baisse des prix est envisageable, le manque d’offres risque bien, dans certaines zones tendues, de continuer à augmenter.
Guerre en Ukraine, inflation à près de 6%, hausse du coût de l’énergie… Les mauvaises nouvelles sont nombreuses. Et pourtant, l’impact de la crise économique et énergétique sur l’immobilier sera minime, comparé à l’effet direct de la hausse des taux de crédit.
L’obligation du Haut Conseil de stabilité financière (HCFS) de ne pas dépasser 35% d’endettement, le nouveau taux d’usure qui est le seuil maximal légal auquel une banque peut accorder un prêt, le poids de l’assurance emprunteur pour les plus de 40 ans ou encore la hausse spectaculaire de l’apport demandé. Ce sont autant de difficultés qui pourraient durablement impacter la production de crédits, nécessaire au marché immobilier. Ainsi, la chute de la production de crédits a été très rapide avec un recul de 32% sur août et septembre par rapport à 2021. Immobilier : chute des prix en 2023 ?
Vers une baisse des prix de l’ordre de 10% à 20% ?
La hausse des taux et les difficultés d’emprunt sont parties pour durer.
Alors que le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans s’affiche à 2,50% mi-octobre, l’Observatoire Crédit Logement CSA estime de son côté que les taux se stabiliseront aux alentours de 2,65% fin 2023, après avoir connu une zone de turbulences.
En octobre, compte tenu des évolutions intervenues durant l’été, le taux moyen attendu était de 1,65%, pour s’établir à 2,40% en fin d’année. Il prendrait encore 40 centimes durant le 1er semestre 2023 à 2,80% fin juin 2023, pour redescendre lentement à 2,45% fin 2023, niveau auquel il se stabiliserait en 2024.
Bien souvent, augmentation des taux rime avec baisse du pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs, même si ces derniers trouvent bien souvent des moyens de substitution.
Acheter un peu plus petit ou revoir son projet pour se tourner vers un bien un peu moins coté (moins lumineux, un peu moins d’espace, une vue un peu moins belle, pas de balcon…). Cependant, tout cela ne marche qu’un temps. Immobilier : chute des prix en 2023 ?
Si les acheteurs se retrouvent bloqués, il va sans doute falloir passer par une correction des prix notable, de l’ordre de 10 à 20%. Mais pas tout de suite, Il faut le temps que le vendeur accepte de baisser son prix. Il y a toujours des acheteurs pressés, ou des acheteurs très aisés, donc cela peut faire illusion pendant quelques trimestres.
Des disparités selon les marchés
Cette baisse devrait concerner les marchés qui ont énormément monté ces dernières années, comme le centre des grandes villes, où les prix ont atteint des niveaux très élevés.
Néanmoins, la baisse du nombre de transactions devrait illustrer les transformations en cours sur le marché immobilier. Le nombre de transactions devrait reculer de 15% en 2023. Cela peut aussi en partie calmer un peu le marché. Immobilier : chute des prix en 2023 ?
Difficile cependant de croire que le marché aujourd’hui vendeur va se transformer en marché acheteur, avec plus d’offres que de demandes. Le marché est en train de s’assagir, mais l’offre reste tendue et la demande est toujours soutenue. Or, le stock de logements aujourd’hui disponibles sur le marché français a fondu de -40% par rapport à octobre 2018….
Et ce qui est rare est cher. Immobilier : chute des prix en 2023 ?
Cette pénurie de logements qui sévit actuellement fait donc gonfler les prix de manière artificielle. Et le phénomène, jusqu’ici cantonné aux « zones attractives », déteint sur les villes moyennes. Il y a un mode de vie et de travail qui a beaucoup changé avec le télétravail. Si les prix se stabilisent dans les centres urbains, ils augmentent dans les villes moyennes où la demande se fait plus forte.
Le marché immobilier ne devrait donc pas connaître de transformations profondes sur les prochains mois. C’est un marché qui va revenir à la normale, et 2023 s’annonce être une bonne année.