Bilan et perspectives 2023 sur l’immobilier
Baisse limitée dans l’ancien, le neuf fragilisé
Avec plus de 1,1 million de transactions sur 2022, le marché de l’ancien est certes en recul de 5 % mais se situe toujours à un niveau historiquement élevé.
Les prix sont toujours en forte croissance à 6,4 % au 3ème trimestre 2022, même s’ils continuent à illustrer l’asymétrie entre des grandes métropoles en stagnation et un rattrapage des autres zones avec en particulier +8,1 % en province.
Bilan et perspectives 2023 sur l’immobilier
De même, la production de crédits à l’habitat hors rachats et renégociations a marqué le pas depuis la fin de l’été 2022. Alors que les nouveaux crédits représentaient mensuellement de 19 à 24 milliards d’euros depuis avril 2021, le mois de septembre 2022 a fait tomber la production sous la barre des 18 milliards.
Malgré la poursuite de cette décrue sur le 4ème trimestre, les volumes de nouveaux crédits à l’habitat demeurent élevés en termes historiques.
Dans le neuf toutefois, au-delà du ralentissement, les difficultés semblent plus structurelles et le recul des mises en chantier semble plus représentatif que le haut niveau artificiel des autorisations.Bilan et perspectives 2023 sur l’immobilier
Les ménages en réflexion sans perte de confiance
les ménages jugent négativement la conjoncture immobilière. Seulement 16 % considèrent que le moment est favorable pour acheter quand 44 % sont d’un avis contraire.
Toutefois, cette perception dégradée ne vaut pas la perte de confiance et les Français continuent à penser majoritairement que les prix vont progresser cette année et ils placent l’immobilier au premier rang de leurs placements préférés.
Leurs projets d’achat sont clairement orientés à la baisse, quel que ce soit le type d’acquisition, mais l’on observe une relative stabilité des projets de vente.Bilan et perspectives 2023 sur l’immobilier
Taux et DPE, des facteurs de transformation de la demande
La forte hausse des taux d’intérêt sur le crédit immobilier a été beaucoup moins marquée qu’en Europe : l’écart de 20 points de base avec la moyenne de l’UE en octobre 2021 est passé à 89 points de base en octobre 2022, les taux fixes étant en France parmi les plus bas européens.
Pour autant, cette évolution pèse beaucoup sur les projets des ménages. Seulement un quart de ceux qui avaient un projet d’achat estime que la hausse des taux n’a pas eu d’impact sur leur projet, tandis que pour les autres :
- ¼ a renoncé
- ¼ l’a reporté
- ¼ l’a modifié.
La hausse des taux impacte donc d’ores et déjà le comportement des Français et modifie la dynamique du marché.
La mise en œuvre des contraintes associées au DPE (diagnostic de performance énergétique) a aussi une influence importante sur le marché résidentiel.
78 % des Français estiment que cela joue un rôle important.
Pour l’essentiel, ils réagissent en préférant éviter d’acheter des biens en F ou G. Mais une minorité estime que cela peut offrir des opportunités. Par ailleurs, un tiers des projets de vente serait aujourd’hui influencé par l’existence d’un DPE F ou G.Bilan et perspectives 2023 sur l’immobilier
Baisse sensible des transactions, recul limité des prix
Le taux moyen des crédits atteindrait 3 – 3,2 % fin 2023. Avec un retour aux taux d’intérêt de 2014, le recul de la solvabilité serait très significatif, malgré l’allongement de la durée à l’octroi qui continuerait de tendre en moyenne vers 24 ans pour l’acquisition de la résidence principale.
Celle-ci reviendrait à son niveau de 2000, perdant les gains acquis entre 2012 et 2019.
Cette augmentation des taux pèserait d’abord sur les transactions, en recul de l’ordre de 10 % en 2023 puis sur les prix avec une baisse en glissement annuel de 2,5 % en fin 2023, même si en moyenne, le maintien d’une hausse est probable en 2023.
En conclusion, un schéma de taux d’intérêt en croissance, entrainant une baisse des volumes puis un effet décalé et limité des prix dans un contexte d’inflation où les prix nominaux sont toutefois moins représentatifs des évolutions de la valeur immobilière qui diminuerait plus sensiblement en termes réels.Bilan et perspectives 2023 sur l’immobilier
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